遺産の一覧に、行ったこともない土地の名前が並んでいた。
預貯金の手続きは終わったけれど、別荘の名義はそのままになっている。
使う予定も無いし、売れるとも思えない。だから後回しにしてしまう。
ところが、その後回しが2024年から通用しなくなりました。
相続登記が義務になり、期限を過ぎると過料の対象になります。
しかも別荘は遠方にあることが多く、手続きの段取りを間違えると往復の手間だけが増えます。
この記事では、何から始めればいいのかを順番に並べます。
そのうえで、評価額の低い土地なら登録免許税がかからない仕組みも紹介します。
相談者父の別荘の名義がそのままです。急がなくてもいいですよね？
案内人いえ、いまは3年以内という期限があります。過ぎると過料の対象です。
相談者知りませんでした…現地は車で4時間かかるのですが…
案内人登記は郵送でもできますよ。戸籍も最寄りの役所でまとめて取れるようになりました。
別荘を扱える会社は、限られています
都市部のマンションに強い会社、地元の一戸建てに強い会社、リゾート物件を専門に扱う会社、訳アリ物件だけを買う会社。得意分野がまったく違うので、同じ別荘でも会社によって査定額に数百万円の差が出ますし、そもそも「扱えない」と断られることもあります。
地元の1社に相談して断られただけで、売れない物件だと決めつけている方が本当に多い。断ったのはその会社であって、別荘そのものに値が付かないと決まったわけではありません。
別荘の相続手続きは、何から始めるか？
順番を間違えると二度手間になります。次の順で進めてください。
- 遺言書があるかを確認する
- 相続人が誰かを確定させる（戸籍を集める）
- 別荘を含む財産の全体を把握する（登記簿・納税通知書・管理会社の請求書）
- 遺産分割協議で、誰が別荘を引き継ぐかを決める
- 相続登記を申請する
- そのうえで、売るか持つかを決める
3番目を飛ばさないでください。
別荘に管理費の滞納があると、遺産分割の話がまとまってから金額が出てきます。
引き継ぐと決めた人が、あとから数十万円を背負うことになります。
管理会社への電話は1本で済むので、協議の前に済ませてください。
登記が義務になり、過料の対象になりました
相続登記の申請は2024年4月1日から義務になりました。
不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請することとされています。
正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料の対象です。
施行前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。
いきなり過料になるわけではありません。
登記官が義務に違反している人に通知をして、登記のための相当の期間を定めることとされています。
それでも正当な理由なく申請しないときに、過料の対象になります。
つまり放置しても、いずれ通知が来ます。
登記簿の所有者が故人のままでは、買主に引き渡すことができません。
売る予定があるなら、登記は避けて通れない工程です。
遠方の別荘で登記を進める方法
別荘は遠くにあるものです。現地に何度も行かずに済む方法を並べます。
| やること | 現地に行かずに済む方法 |
|---|---|
| 戸籍を集める | 最寄りの市区町村の窓口で、まとめて請求できる（広域交付） |
| 登記簿を取る | オンライン請求または郵送で取得できる |
| 固定資産評価証明書 | その別荘がある市町村へ郵送で請求できる |
| 登記の申請 | 不動産の所在地を管轄する法務局へ、郵送またはオンラインで申請できる |
| 管理費の残高確認 | 管理会社に電話で聞ける |
2024年3月1日から、戸籍法の改正で広域交付が始まりました。
本籍地以外の市区町村の窓口でも、戸籍証明書や除籍証明書を請求できます。
本籍地が全国に散らばっていても、1か所の窓口でまとめて請求できるようになりました。
請求できるのは、戸籍に記載されている本人と、その配偶者、直系尊属（父母・祖父母など）、直系卑属（子・孫など）です。
ただしコンピュータ化されていない一部の戸籍・除籍は対象外です。
古い改製原戸籍が必要なときは、本籍地に郵送で請求することになります。
それでも、以前のように何か所も回る必要はなくなりました。
使っていなくても管理費は止まりません
別荘地の管理費も、リゾートマンションの管理費・修繕積立金も、所有している限り発生します。使っていないから払わない、という理屈は通りません。管理組合や管理会社は所有者に対して請求する権利を持っていて、滞納が続けば法的手続きに進みます。
そして区分所有法により、滞納された管理費は次の買主が引き継ぎます。だから滞納があると買い手はさらに見つかりにくくなり、滞納が増える。この循環に入ると、時間が経つほど手放しにくくなります。
別荘の相続手続きを放置するとどうなるか？
放置したときに起きることは、過料だけではありません。
| 時間の経過 | 起きること |
|---|---|
| 1年 | 管理費と固定資産税が出ていく。滞納が始まる |
| 3年 | 相続登記の期限を過ぎる。登記官からの通知の対象になる |
| 5年 | 建物が傷む。管理費の滞納が積み上がる |
| 相続人の誰かが亡くなる | 相続人が増える。全員の合意が必要になる |
| さらに次の代 | 相続人が十数人になり、連絡すら取れなくなる |
いちばん重いのが4番目以降です。
持ち主が亡くなって兄弟3人の共有になり、そのうち1人も亡くなってその子どもに移る。
こうなると売るには全員の同意が要ります。
会ったこともない親戚に事情を説明し、書類に判をもらう作業が増えます。
そして1人でも反対すれば、話は止まります。
相続手続きは、先延ばしにして得をすることが1つもありません。
費用は増え、選べる手は減り、関わる人は増えていきます。
相談者兄が「急がなくていい」と言うのですが…
案内人3年の期限があるので、そこは伝えたほうがいいですね。
相談者それに、いつか誰かが動くだろうと思っていました
案内人そのいつかが来ないまま代が変わると、話し合う相手が10人以上になりますよ。
一括査定と買取は、別のものです
一括査定は、複数の不動産会社に「いくらで売れそうか」を出してもらう仕組みです。売るのは買い手が見つかってからなので、買い手がつかなければいつまでも売れません。別荘や別荘地は、この「買い手がつかない」で止まります。
買取は、業者が直接買い取ります。買い手を探す必要がないので、その場で終わります。価格は仲介で売れた場合より下がりますが、売れない物件にとっては比較対象が「売れない」なので、実質的な損は出ません。
| 一括査定 | 買取 | |
|---|---|---|
| 相手 | 個人の買い手 | 買取業者 |
| 期間 | 数か月〜売れるまで | 数日〜数週間 |
| 価格 | 相場に近い | 相場より下がる |
| 売れない物件 | 止まる | 引き取れる場合がある |
価額100万円以下の土地は、登録免許税がかかりません
ここが今回いちばん知っておいてほしいところです。
相続登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4です。
評価額400万円なら16,000円になります。
ところが別荘地の中には、土地の評価額が数十万円しかない区画があります。
バブル期に山を切り開いて分譲された土地では珍しくありません。
そういう土地のために、免税の措置が設けられています。
土地について相続による所有権の移転の登記を受ける場合において、不動産の価額が100万円以下の土地であるときは、平成30年11月15日から令和9年3月31日までの間に受ける登記について、登録免許税を課さないこととされています。
大事なのは申請書の書き方です。
「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と申請書に記載する必要があります。
記載が無ければ免税は受けられません。
持分の場合は、不動産全体の価額に持分の割合を掛けた額で判定します。
もう1つ、別の免税措置もあります。
相続人が相続登記を受ける前に亡くなった場合、その相続人を登記名義人とするための登記についても、平成30年4月1日から令和9年3月31日までの間は登録免許税がかかりません。
代が飛んでいる別荘地では、この措置が効く場面があります。
司法書士に頼む場合も、免税措置を使えるかどうかを最初に確認してください。
別荘の相続手続きにかかる費用と期間
最後に、実際にいくらかかるのかを並べます。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 登記事項証明書（登記簿） | 1通600円（法務局の窓口） |
| 固定資産評価証明書 | 市町村が定める手数料 |
| 戸籍謄本・除籍謄本 | 1通あたり市区町村が定める手数料。人数分必要 |
| 登録免許税 | 不動産の価額の1,000分の4（価額100万円以下の土地は免税） |
| 司法書士報酬 | 依頼した場合に別途 |
| 期間 | 戸籍を集めるところから、早くて1〜2か月 |
時間がかかるのは、たいてい戸籍を集める工程です。
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍が必要になるので、本籍地が何度も変わっている場合は、そのぶん請求先が増えます。
広域交付が使えるならここが短くなります。
そして相続人が多いほど、遺産分割協議に時間がかかります。
手放すと決めているなら、登記と並行して査定を取ってください。
登記が終わった時点ですぐ動けるようにしておくと、管理費が出ていく期間を短くできます。
ここから先は、実際に手放すための窓口です。査定や相談は無料で、申し込んだからといって売らなければならない義務はありません。金額を見てから決めて問題ありません。
ただし、物件の場所・面積・管理費の滞納の有無は、最初に正確に伝えてください。後から出てくると話が止まります。
断られたのは、その1社だけの判断です
媒介契約を結んでしまう前に、ほかの会社がいくらを付けるか見ておいてください。入力は一度、最短60秒。費用はかかりません。
査定額を見てから、売るか、買取に回すか、持ち続けるかを決めれば十分です。
まとめ 別荘の相続手続きは、放置するほど費用が増えます
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
取得を知った日から3年以内に申請しなければ、10万円以下の過料の対象になります。
2024年より前に相続した別荘にも期限があり、そちらは2027年3月31日で切れます。
遠方でも、戸籍は最寄りの窓口でまとめて取れますし、登記は郵送でも申請できます。
そして土地の価額が100万円以下なら、登録免許税はかかりません。
ただし申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と書かないと適用されません。
放置して得をすることは1つもありません。
管理費と固定資産税は出ていき、建物は傷み、代が変われば話し合う相手が増えていきます。
だからまず登記簿と納税通知書を取り寄せて、管理会社に電話してください。その3つが揃えば、手続きも売却も同時に動かせます。
相続した別荘を放棄するか手放すかの判断は 相続した別荘がいらない。放棄と売却、どちらが損をしないのか？、評価額の決まり方は 別荘の相続税評価はいくらか？売れない別荘に税金がかかる理由 に書いています。
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