相続税の申告のために、別荘の評価額を出したら1,200万円になった。
ところが不動産会社に聞くと、売れて100万円だと言われる。
売れない別荘に、1,200万円の値札が付いている。
この差はどこから来るのか？ そして、その評価額のまま税金がかかるのか？
結論から言うと、相続税の評価額は、売れるかどうかとは関係なく決まります。
計算のもとになるのが市場の取引価格ではないからです。
この記事では、まず評価額がどう決まるのかを国税庁の資料で確かめます。
そのうえで、実勢価格と逆転する仕組みと、下げられる場合があるのかを書きます。
相談者相続税の計算で別荘が1,200万円と出たのですが、実際は100万円でも売れません
案内人相続税の評価は、売れる値段とは別の決まりで計算しますからね。
相談者売れない財産に税金がかかるということですか？
案内人そうなります。ただ、そもそも相続税がかかるかどうかは基礎控除しだいですよ。
別荘を扱える会社は、限られています
都市部のマンションに強い会社、地元の一戸建てに強い会社、リゾート物件を専門に扱う会社、訳アリ物件だけを買う会社。得意分野がまったく違うので、同じ別荘でも会社によって査定額に数百万円の差が出ますし、そもそも「扱えない」と断られることもあります。
地元の1社に相談して断られただけで、売れない物件だと決めつけている方が本当に多い。断ったのはその会社であって、別荘そのものに値が付かないと決まったわけではありません。
別荘の相続税評価はどう決まるか？
相続税の評価は、土地と建物で計算のしかたが違います。
そして土地の評価には2つの方式があります。
倍率地域と路線価地域の違い
国税庁は、宅地の評価方式について次のように示しています。
| 方式 | 計算のしかた |
|---|---|
| 路線価方式 | 路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算する |
| 倍率方式 | その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する |
どちらを使うかは、その土地がどの地域にあるかで決まります。
路線価が定められている地域は路線価方式、定められていない地域は倍率方式です。
高原の別荘地は、多くが倍率地域に当たります。
市街地のように道路ごとに値段を付ける必要がないためです。
倍率は「評価倍率表」で確認できます。国税庁の路線価図・評価倍率表のページで、都道府県から市区町村へと進んでいけば、その地域の倍率が載っています。
つまり倍率地域の別荘なら、計算はこうなります。
土地の固定資産税評価額 × 評価倍率 ＝ 相続税評価額
使うのは固定資産税の納税通知書に載っている評価額です。
課税標準額ではなく、価格（評価額）のほうを見てください。
評価倍率表の調べ方
自分の別荘がどちらの地域なのか、倍率がいくつなのかは、自分で調べられます。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」のページから、次の順にたどってください。
- 相続があった年を選ぶ（評価は相続の年のものを使う）
- 都道府県を選ぶ
- 「評価倍率表（一般の土地等用）」を選ぶ
- 市区町村を選ぶ
- その別荘がある町名・大字の行を探す
表には、宅地・田・畑・山林といった地目ごとに倍率が並んでいます。
宅地の欄が「路線」となっていれば路線価地域、数字が入っていれば倍率地域です。
ここで自分の土地の地目も確認してください。
登記簿の地目が山林や原野のままなら、宅地とは別の倍率で計算します。
同じ敷地でも、建物が建っている部分と山林のままの部分で分かれていることがあります。
建物の評価は固定資産税評価額
家屋の評価は単純です。
国税庁は「固定資産税評価額に1.0を乗じて計算した金額によって評価します。したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです」としています。
つまり納税通知書に書かれている家屋の評価額が、そのまま相続税評価額になります。
築40年の建物なら、評価額はかなり下がっているはずです。
問題になるのは、たいてい土地のほうです。
なお、納税通知書の課税明細には似た数字がいくつも並んでいます。
使うのは価格（評価額）で、課税標準額ではありません。
課税標準額は特例や負担調整が入ったあとの金額なので、評価額より小さくなっていることがあります。
土地と家屋で行が分かれているので、それぞれの価格を控えておいてください。
使っていなくても管理費は止まりません
別荘地の管理費も、リゾートマンションの管理費・修繕積立金も、所有している限り発生します。使っていないから払わない、という理屈は通りません。管理組合や管理会社は所有者に対して請求する権利を持っていて、滞納が続けば法的手続きに進みます。
そして区分所有法により、滞納された管理費は次の買主が引き継ぎます。だから滞納があると買い手はさらに見つかりにくくなり、滞納が増える。この循環に入ると、時間が経つほど手放しにくくなります。
売れない別荘にも相続税評価額が付く理由
ここが読者のいちばん納得できないところだと思います。
私も最初は理解できませんでした。
理由は、相続税の評価が、実際の取引価格を直接見ていないからです。
倍率方式のもとになるのは固定資産税評価額です。
そして固定資産税評価額は、その土地が実際にいくらで売れるかを調べて決めたものではありません。
市町村が、土地の状況や公的な価格を基準に評価したものです。
しかも土地と家屋の評価替えは3年に1度なので、その間に市場がどれだけ動いても、評価額は据え置かれます。
結果として、次のような状態が生まれます。
- 買いたい人がほとんどいない別荘地でも、面積があれば評価額が付く
- 市場では0円でも引き取り手が無い土地に、数百万円の評価額が付く
- しかも別荘には、評価額を下げる特例が用意されていない
最後の点は次の見出しで詳しく書きます。
なお、相続税そのものがかかるかどうかは別の話です。
相続税には基礎控除があり、3,000万円＋600万円×法定相続人の数までは課税されません。
相続人が2人なら4,200万円です。
別荘の評価額が1,200万円でも、遺産の合計がこの範囲に収まれば相続税はかかりません。
まず遺産の合計を出して、基礎控除を超えるかどうかを確かめてください。
超えないなら、評価額の高さそのものは問題になりません。
別荘の相続税評価額と実勢価格が逆転する例
では、どれくらいの差が出るのか？ 数字で並べます。
前提は、倍率地域にある別荘地で、土地500㎡・建物100㎡とします。
| 金額 | 出どころ | |
|---|---|---|
| 土地の固定資産税評価額 | 10,000,000円 | 納税通知書の課税明細 |
| 評価倍率 | 1.1 | 評価倍率表 |
| 土地の相続税評価額 | 11,000,000円 | 1,000万円×1.1 |
| 建物の固定資産税評価額 | 1,000,000円 | 納税通知書の課税明細 |
| 建物の相続税評価額 | 1,000,000円 | 固定資産税評価額×1.0 |
| 相続税評価額の合計 | 12,000,000円 | |
| 買取業者の査定額 | 1,000,000円 | 実際に聞いた金額 |
評価額1,200万円に対して、売れて100万円。12倍の差です。
そしてこの差は、バブル期に高く分譲された別荘地ほど大きくなります。
当時の価格をもとに評価が積み上がっている一方で、いまの買い手はほとんどいないからです。
納得できない話ですが、制度としてはそういう作りになっています。
相談者評価額が実際の12倍というのは、間違いではないのですか？
案内人間違いではありません。相続税の評価は市場価格を直接見ていないので、こういうことが起きます。
相談者評価額を下げる手立ては、何かないのですか？
案内人まず基礎控除を超えるかを確かめて、超えるなら税理士に相談してください。下げられる余地があるか見てもらえます。
一括査定と買取は、別のものです
一括査定は、複数の不動産会社に「いくらで売れそうか」を出してもらう仕組みです。売るのは買い手が見つかってからなので、買い手がつかなければいつまでも売れません。別荘や別荘地は、この「買い手がつかない」で止まります。
買取は、業者が直接買い取ります。買い手を探す必要がないので、その場で終わります。価格は仲介で売れた場合より下がりますが、売れない物件にとっては比較対象が「売れない」なので、実質的な損は出ません。
| 一括査定 | 買取 | |
|---|---|---|
| 相手 | 個人の買い手 | 買取業者 |
| 期間 | 数か月〜売れるまで | 数日〜数週間 |
| 価格 | 相場に近い | 相場より下がる |
| 売れない物件 | 止まる | 引き取れる場合がある |
別荘の相続税評価を下げられる場合
結論から言うと、別荘に使える減額の仕組みはほとんどありません。
小規模宅地等の特例は別荘に使えません
自宅の土地なら、相続税評価額を大きく下げられる特例があります。
小規模宅地等の特例です。区分ごとの限度面積と減額割合は次のとおりです。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80％ |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％ |
対象になるのは、建物または構築物の敷地として使われている宅地等のうち、居住・事業・貸付のいずれかに使われていたものです。
別荘のように、どれにも使っていない土地は対象外です。
年に数回使う保養のための家屋は、生活の拠点ではないからです。
固定資産税で住宅用地の特例が使えないのと、同じ考え方になります。
それでも評価を下げられる余地があるケース
特例が使えなくても、評価の計算そのものを見直せる場合はあります。
- 接道が無い、または極端に間口が狭い土地
- 傾斜が急で、そのままでは使えない土地
- 土地の一部が私道になっている場合
- 面積が広く、造成しないと使えない土地
- がけ地や、土砂災害の警戒区域に含まれる土地
こうした事情は、財産評価の通達に補正の定めが置かれているものがあります。
ただし、どの補正が使えるかの判断は専門的です。
自分で下げようとすると、あとで否認される危険があります。
基礎控除を超えていて、しかも別荘の評価額が大きいなら、相続税に強い税理士に見てもらってください。
評価額が数百万円下がれば、報酬を払っても残ります。
逆に基礎控除を超えないなら、ここに時間をかける必要はありません。
その場合にやるべきなのは、評価を下げることではなく、別荘そのものを手放すことです。
ここから先は、実際に手放すための窓口です。査定や相談は無料で、申し込んだからといって売らなければならない義務はありません。金額を見てから決めて問題ありません。
ただし、物件の場所・面積・管理費の滞納の有無は、最初に正確に伝えてください。後から出てくると話が止まります。
断られたのは、その1社だけの判断です
媒介契約を結んでしまう前に、ほかの会社がいくらを付けるか見ておいてください。入力は一度、最短60秒。費用はかかりません。
査定額を見てから、売るか、買取に回すか、持ち続けるかを決めれば十分です。
まとめ 別荘の相続税評価は、売れるかどうかとは無関係に決まります
別荘の相続税評価は、市場でいくらで売れるかを見ていません。
高原の別荘地の多くは倍率地域なので、土地は固定資産税評価額に評価倍率を掛けた金額になります。
建物は固定資産税評価額がそのまま評価額です。
だから買い手がいない土地にも評価額が付き、実勢価格と大きく開くことがあります。
そして自宅なら使える小規模宅地等の特例は、居住・事業・貸付のいずれにも使っていない別荘には適用されません。
まず確かめてほしいのは、遺産の合計が基礎控除を超えるかどうかです。
3,000万円＋600万円×法定相続人の数を超えないなら、評価額の高さは問題になりません。
超えるなら税理士に、超えないなら別荘を手放す方法に、それぞれ時間を使ってください。
相続した別荘を放棄するか手放すかの判断は 相続した別荘がいらない。放棄と売却、どちらが損をしないのか？、売ったときの手取りは 別荘の売却で手元にいくら残るのか？相場と税金を実額で出します に書いています。
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