別荘じまい

いらなくなった別荘を売却したいと思って相談したとき、私はこんな風に言われました。地元でいちばん大きい不動産会社に、はっきりと…

管理もできず、税金だけがかかる別荘を相続して、途方に暮れていた頃です。

けれど結論から言うと、その別荘は手放せました。

断られたのは「その会社では扱えない」という意味であって、別荘そのものに値が付かないと決まったわけではなかったからです。

このサイトは、私が自分の別荘を売るまでに調べたことをまとめたものです。金額はすべて国税庁・法務省・裁判所・自治体などの一次資料から取っています。

いちばん多い誤解は、断られた＝値が付かない、です

不動産会社は、扱う物件の種類ごとに得意分野が分かれています。

住宅地の分譲を扱ってきた会社に山の中の別荘を持ち込んでも、いくらで出せば売れるのかの見当が付きません。

相場が読めない物件は、預かっても売れず広告費だけがかかるので、断られます。

これは物件の評価ではなく、その会社の都合です。

別荘地の中に事務所を構えている会社や、訳アリ物件を専門に買い取る会社なら、同じ物件でも答えが変わります。

まずは、いま売ったらいくらになるのかを確かめてください

別荘の手放し方は4つ！手残りの金額で比べてください

提示された金額ではなく、最後に手元へ残る金額で並べると順番が変わります。

市場で300万円ほどの別荘を、4つの方法で手放した場合の計算です。

方法	手元に残る金額	終わるまで	向いている場合
買取 240万円	1,935,300円	1〜3か月	支払いを止める日付を決めたい
仲介 300万円	1,937,884円	4か月〜1年	築30年以内で境界も確定している
無償譲渡	0円	相手しだい	使う予定のある知人がいる
相続土地国庫帰属制度	△1,762,098円	申請から半年以上	相続した土地で、建物はすでに無い

仲介300万円と買取240万円は、手取りがほぼ同じです。

提示額の60万円差は、仲介手数料16万5千円と地積更正登記39万円で埋まってしまいます。

計算の内訳は 別荘を処分する方法は4つ。選び方で手取りが100万円変わります に書いています。

1,000万円で売れても、手元に残るのは742万円です

売却価格がそのまま入ってくることはありません。引かれるものは決まっています。

引かれるもの	1,000万円で売れた場合
仲介手数料（3％＋6万円＋消費税）	△363,000円
印紙税	△10,000円
土地地積更正登記（平均）	△390,316円
登記に伴う実費・雑費	△50,000円
譲渡所得税（取得費5％で計算）	△1,764,600円
手取り	7,422,084円

残るのは約74％です。300万円で売れた場合は約65％まで落ちます。

登記の費用は売却価格に関係なく同じ額かかるので、価格が低い物件ほど手取りの比率が下がります。

内訳の詳細は 別荘の売却で手元にいくら残るのか？相場と税金を実額で出します に書いています。

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相続したが、一度も行ったことがない

まず相続登記です。2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。放置しても通知が来ますし、名義が親のままでは売れません。

→ 別荘の相続手続きを放置するとどうなるか？登記義務化のあと／相続した別荘がいらない。放棄と売却、どちらが損をしないのか？

売りに出しているが、問い合わせが1件も来ない

値下げの前に確かめることが5つあります。境界・道路・上下水道・管理費の滞納・再建築の可否です。どれも法務局600円と電話1本で自分で調べられます。

→ 売れない別荘を処分するなら、値下げより先にやることがあります／別荘の売却はできないと言われた人が、その後どう手放したのか？

建物が傷んでいる。残置物もそのまま

解体してから売ろうとする前に、建物付きでいくらになるかを聞いてください。解体費は木造100㎡で110万円から240万円かかります。更地でも売れなければ、その分が戻りません。

→ 別荘の処分費用は解体だけでは終わりません。請求される項目の全部／別荘の買取業者は、売れない物件をいくらで引き取ってくれるのか？

建物はなく、別荘地や山林だけが残っている

更地は「これから建てたい人」しか買い手になりません。仲介では動かないと考えたほうが早いです。管理費は建物が無くても土地の分がかかり続けます。

→ 売れない別荘地の処分方法を、費用が安い順に並べました

リゾートマンションで、管理費だけが出ていく

買う人は部屋の値段ではなく、毎月いくら払うのかと建物がこの先どうなるのかを見ています。滞納は次に買った人にも請求できると法律で定められているので、残したままでは契約に進めません。

→ リゾートマンションが売却できない。管理費だけ残る前に読んでください／リゾートマンションの管理費を滞納するとどうなるか？競売までの流れ

別荘を売り出す前に確かめる5つのこと

この5つは、業者に頼まなくても自分で調べられます。そして査定額に直接効きます。

この5つを確かめたうえで、直せるものが1つも無いなら、仲介で待っても結果は変わりません。

持ち続けると、10年でいくらのお金が出ていくのか？

管理費と固定資産税だけで、これだけかかります。

別荘地	1年	5年	10年
A　管理費が安い別荘地	72,000円	360,000円	720,000円
B　管理費が中くらいの別荘地	113,600円	568,000円	1,136,000円
C　管理費が高い別荘地	179,200円	896,000円	1,792,000円

管理費が高い別荘地なら、5年待つことと100万円値下げすることはほぼ同じ金額です。

違うのは、値下げは売れた時点で終わるのに対して、待つほうは売れるまで終わらないことです。

計算のしかたは 別荘が売れないまま管理費を払い続けると、総額はいくらになるのか？ に書いています。

よくある質問

別荘が売れないのは、値段が高いからですか？

値段ではないことが多いです。買いたい人は値段を見る前に、境界・道路・上下水道・管理費の滞納・再建築の可否で引き返しています。問い合わせが1件も来ていないなら、そもそも他の物件と比べてもらえていません。

仲介と買取では、どちらが手元に残りますか？

提示額ではなく手取りで比べてください。仲介1,000万円と買取920万円で手取りがほぼ並びます。仲介手数料と測量の費用が要らないぶん、差は思っているより小さくなります。

別荘だけを相続放棄することはできますか？

できません。放棄すると預貯金も自宅も受け取れなくなります。判断は相続財産の全体で行うことになります。他の財産が200万円あれば、別荘の処分に費用がかかっても放棄より有利になる計算です。

相続放棄をすれば、もう何も関係なくなりますか？

放棄した時にその別荘を現に占有していた場合は、引き渡すまで保存する義務が残ります。鍵を預かって荷物の整理に出入りしていた方は、放棄する前に専門家に相談してください。

管理組合や自治体に引き取ってもらえますか？

自治体への寄付は、行政目的で使う予定がある土地でなければまず受け付けてもらえません。管理組合への引き取りは、法人化と登記が必要になるため成立する例は多くありません。

査定を申し込むと、しつこく営業されませんか？

査定は無料で、申し込んだから売らなければならない義務もありません。金額を見てから、売るか、買取に回すか、持ち続けるかを決めれば十分です。

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あなたの別荘が売れませんと断られたのは、その1社だけの判断です

別荘を実際に売った経験のある会社は、そう多くありません。

1社に断られたことと、その別荘に値が付かないことは、まったく別の話です。