別荘を処分すると決めたあと、次に迷うのが方法です。
仲介、買取、譲渡、国の制度。名前は聞いたことがあっても、自分の別荘にどれが合うのかは分かりません。
私も同じところで止まりました。それぞれを別々に調べても、結局どれがいいのか判断がつかなかったからです。
判断がついたのは、同じ別荘を4つの方法で処分したときに、手元へいくら残るのかを1つの表にしたときでした。
この記事では、その表をそのまま載せます。
金額の前提は、市場で300万円くらいで売れそうな別荘です。土地の評価額300万円、建物の評価額100万円、解体費150万円としています。
相談者仲介と買取のほかにも方法があると聞いたのですが…
案内人無償で譲る方法と、国に引き取ってもらう制度がありますね。ただ、どちらも条件が厳しいです。
相談者国が引き取ってくれるなら、それがいちばん楽そうですが…
案内人それが、建物があると申請できないんです。先に解体することになるので、実は出ていく金額がいちばん大きくなります。
売れないまま持っていると、管理費だけが出ていきます
仲介は、買いたい人が現れるまで終わりません。別荘や別荘地はその「買いたい人」がいないので、値下げしても止まったままです。その間も管理費と固定資産税は毎年出ていきます。
買取は業者が直接買うので、買い手を探す必要がありません。建物が古くても、別荘地や山林のままでも査定は出ます。金額を見てから決めて構いません。
別荘を処分する4つの方法
まず、それぞれがどういう方法なのかを短く押さえます。
仲介で売却する
不動産会社に依頼して、買いたい人を探してもらう方法です。
いちばん高く売れる可能性がありますが、買い手が現れるまで終わりません。
そして売れた場合には仲介手数料がかかり、境界が確定していなければ測量の費用も出ていきます。
別荘で気をつけたいのは、扱える会社が限られることです。
地元の不動産会社が「うちでは扱えない」と言うのは、買いたい人を見つけられないという意味であって、値が付かないという意味ではありません。
買取業者に引き取ってもらう
不動産会社が自分で買主になる方法です。
提示額は仲介より低く出ますが、仲介手数料がかからず、測量も求められないことが多いです。
そして日付が読めます。査定から決済まで1か月から3か月で終わります。
傷んだ建物、残置物、境界の未確定。仲介で止まる条件が、買取では止まる理由になりません。
無償で譲渡する
知人や隣地の持ち主に、0円で譲る方法です。
こちらの手取りはゼロですが、毎年の管理費と固定資産税は止まります。
問題は、もらう側に税金がかかることです。
400万円の評価が付いた別荘をただでもらうと、3種類の税で50万円ほど請求されます。
受け取る側にも税金と維持費が乗るので、使う当てのない相手には渡せません。
相続土地国庫帰属制度を使う
相続土地国庫帰属制度は、相続で取得した土地を国に引き取ってもらう制度です。2023年4月に始まりました。
引き取ってもらえない土地の要件が決まっていて、別荘地では次の項目で引っかかります。
- 建物がある土地は申請できません。先に解体して更地にする必要がある
- 境界が明らかでない土地、所有権の範囲に争いがある土地も申請できない
- 担保権や使用収益権が設定されている土地は対象外。抵当権が残っていれば先に抹消する
- 通路など、他人による使用が予定されている土地も対象外。私道の持分が含まれていると引っかかる
- 土壌汚染や、管理に過分の費用や労力がかかる土地も引き取ってもらえない
費用は、審査手数料が土地1筆あたり14,000円です。承認されたら負担金を納めます。宅地などは原則20万円、森林などは面積に応じて算定します。
別荘の処分方法4つを費用と期間で比べると
では、同じ別荘を4つの方法で処分したときに、手元へいくら残るのかを出します。
相続した別荘で、親がいくらで買ったのかを示す資料が残っていない前提です。取得費が分からないときは、売った金額の5％を取得費として計算します。
| 仲介 300万円 | 買取 240万円 | 無償譲渡 | 国庫帰属 | |
|---|---|---|---|---|
| 受け取る金額 | 3,000,000円 | 2,400,000円 | 0円 | 0円 |
| 仲介手数料 | △165,000円 | 0円 | 0円 | 0円 |
| 印紙税 | △1,000円 | △2,000円 | 0円 | 0円 |
| 土地地積更正登記 | △390,316円 | 0円 | 0円 | 0円 |
| 登記に伴う実費・雑費 | △50,000円 | 0円 | 0円 | 0円 |
| 解体費 | 0円 | 0円 | 0円 | △1,500,000円 |
| 建物滅失登記 | 0円 | 0円 | 0円 | △48,098円 |
| 審査手数料・負担金 | 0円 | 0円 | 0円 | △214,000円 |
| 譲渡所得税 | △455,800円 | △462,700円 | 0円 | 0円 |
| 手元に残る金額 | 1,937,884円 | 1,935,300円 | 0円 | △1,762,098円 |
この表で最初に目に付くのが、仲介300万円と買取240万円で、手元に残る金額がほぼ同じだという点です。
提示額では60万円違うのに、仲介手数料16万5千円と地積更正登記39万円がその差を埋めてしまいます。
そして買取で300万円の値が付けば、手取りは241万9千500円まで上がります。仲介より50万円多く残ります。
逆にいちばん減るのが国庫帰属で、176万円の持ち出しです。
解体費150万円を自分で出したうえで、負担金と手数料を納めることになるからです。
いちばん残る方法といちばん減る方法で、418万円の差が出ました。
同じ別荘、同じ日に決めた話です。方法を選ぶだけでこれだけ動きます。
一括査定と買取は、別のものです
一括査定は、複数の不動産会社に「いくらで売れそうか」を出してもらう仕組みです。売るのは買い手が見つかってからなので、買い手がつかなければいつまでも売れません。別荘や別荘地は、この「買い手がつかない」で止まります。
買取は、業者が直接買い取ります。買い手を探す必要がないので、その場で終わります。価格は仲介で売れた場合より下がりますが、売れない物件にとっては比較対象が「売れない」なので、実質的な損は出ません。
| 一括査定 | 買取 | |
|---|---|---|
| 相手 | 個人の買い手 | 買取業者 |
| 期間 | 数か月〜売れるまで | 数日〜数週間 |
| 価格 | 相場に近い | 相場より下がる |
| 売れない物件 | 止まる | 引き取れる場合がある |
どの処分方法を選ぶかは、物件の状態で決まります
表を見ると買取が有利に見えますが、いつでも買取が正解ではありません。
方法は好みで選ぶものではなく、物件の状態で決まります。
| 物件の状態 | 向いている方法 | 理由 |
|---|---|---|
| 築30年以内で、境界も確定している | 仲介 | 高く売れる見込みがあり、測量費もかからない |
| 築40年超。雨漏りや残置物がある | 買取 | 仲介では買い手が現れない |
| 境界が未確定で、地積測量図が無い | 買取 | 仲介だと測量費が39万円前後かかる |
| 使う予定のある知人や親族がいる | 無償譲渡 | 相手の負担を説明できれば、いちばん早い |
| 相続した土地で、建物はすでに無い | 国庫帰属も検討 | 持ち出しは出るが、毎年の支出を完全に止められる |
| 支払いを止める日付を決めたい | 買取 | 査定から決済まで1か月から3か月 |
国庫帰属が持ち出しなのに選択肢に残るのは、毎年出ていくものを完全に止められる点が他にないからです。
管理費と固定資産税が年10万円出ていく土地なら、176万円は18年分に当たります。
引き取り手がまったく現れない土地では、これが最後に残る方法になります。
別荘の処分で失敗する典型的なパターン
順番を間違えると、選べたはずの方法が消えます。
- 解体してから売ろうとして、解体費を出したあとに土地が売れない
- 仲介に1年出したまま、値下げだけを繰り返す
- 「売れない」と言われた1社の言葉で、処分そのものをあきらめる
- 管理費を滞納したまま放置して、精算額が膨らむ
- 相続登記をしないまま何年も置いて、相続人が増える
いちばん多いのが1番目です。
更地にしないと売れないと言われて解体したのに、更地でも買い手が現れない。
こうなると解体費を出したうえで、毎年の固定資産税だけが残ります。
しかも建物を壊すと、住宅用地の特例が無くなる分だけ土地の固定資産税は上がります。
別荘用地にはもともとこの特例が使えないので、ここは自宅ほどの影響はありません。
それでも、解体費が戻ってこない事実は変わりません。
だから解体する前に、建物付きのままいくらで引き取ってもらえるのかを必ず聞いてください。
相談者解体の見積もりを取る前に、買取の査定を先に取ったほうがいいということですか？
案内人順番としてはそうです。建物付きで値が付けば、解体費150万円を出す必要そのものが消えますから。
相談者言われてみればそうですね。解体ありきで考えていました
案内人私も同じ順番で考えていました。解体してからでないと話にならないと思い込んでいて…
ここから先は、実際に手放すための窓口です。査定や相談は無料で、申し込んだからといって売らなければならない義務はありません。金額を見てから決めて問題ありません。
ただし、物件の場所・面積・管理費の滞納の有無は、最初に正確に伝えてください。後から出てくると話が止まります。
買い手を探さずに終わらせる方法があります
仲介で売れた場合より価格は下がります。ただし比較する相手が「売れない」なら、下がった分は損失ではありません。持ち続けるほど管理費と固定資産税は積み上がります。
査定は無料で、申し込んだから売らなければならない義務もありません。物件の場所と面積、管理費の滞納の有無だけ、最初に正確に伝えてください。
まとめ 別荘の処分方法は、選び方で手取りが100万円変わります
別荘を処分する方法は、仲介・買取・無償譲渡・相続土地国庫帰属制度の4つです。
同じ別荘で計算したところ、いちばん多く残る方法といちばん減る方法で418万円の差が出ました。
そして仲介300万円と買取240万円は、手元に残る金額がほぼ同じでした。提示額の差は、仲介手数料と登記費用で埋まってしまうからです。
だから比べるときは、提示された金額ではなく、最後に手元へ残る金額で並べてください。
そのうえで順番だけは間違えないでください。
解体するかどうかを決める前に、建物付きのままいくらになるのかを聞く。この順番を守るだけで、150万円を出さずに済むことがあります。
引かれるものの内訳は 別荘の売却で手元にいくら残るのか？相場と税金を実額で出します、処分にかかる費用の項目は 別荘の処分費用は解体だけでは終わりません。請求される項目の全部 に書いています。
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