父が残した別荘が1,000万円で売れた。
ところが確定申告の準備を始めたら、税金が184万円になると言われた。
売れた喜びが、その一言で消えます。
なぜそこまで高くなるのか？ 答えは、いくらで買った別荘なのかを証明できないからです。
結論から言うと、購入したときの契約書が見つかるかどうかで、税額は97万5,120円変わります。
同じ別荘を、同じ1,000万円で売った場合の話です。
97万5,120円という差がどこから出るのか、国税庁の資料をたどって組み立て直します。
そのうえで、契約書が無いときに何を集めればいいのか、相続税を払った人だけが使える特例まで書きます。
相談者父は1,100万円で買った別荘です。1,000万円で売れたので、損しているはずなんですが…
案内人税務署の計算では、その1,100万円は無かったことになっているかもしれません。
相談者無かったこと？ 払っているのに、どうしてそうなるんですか？
案内人払った金額を示すものが手元に無いからです。代わりに50万円で計算されてしまいます！
別荘を扱える会社は、限られています
都市部のマンションに強い会社、地元の一戸建てに強い会社、リゾート物件を専門に扱う会社、訳アリ物件だけを買う会社。得意分野がまったく違うので、同じ別荘でも会社によって査定額に数百万円の差が出ますし、そもそも「扱えない」と断られることもあります。
地元の1社に相談して断られただけで、売れない物件だと決めつけている方が本当に多い。断ったのはその会社であって、別荘そのものに値が付かないと決まったわけではありません。
相続した別荘の売却で、税金が高くなる理由
別荘を売ったときの税金は、売れた金額そのものにかかるわけではありません。
国税庁は、譲渡所得の計算をこう示しています。
売った金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得
取得費とは、その別荘を買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計です。
譲渡費用は、売るために直接かかった費用のことをいいます。
つまり取得費が大きいほど、税金は小さくなります。
1,000万円で売れた別荘を1,100万円で買っていたのなら、もうけは出ていません。
ところが、その1,100万円を証明する紙が無いとどうなるのか？
買った金額はゼロと扱われるのではなく、決まった割合で見積もることになります。
取得費が分からないときの5％ルール
国税庁は、取得費が分からない場合の扱いを次のように定めています。
「売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます」。
さらに「実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます」としています。
1,000万円で売れた別荘なら、取得費は50万円です。
実際には1,100万円払って買った別荘でも、証明できなければ50万円として計算されます。
差し引ける金額が1,050万円も減るわけです。
ここを埋める方法は、原則としてありません。
5％は救済ではなく、資料が出せない人に用意された最低ラインです。
なお、この5％を使うと不利になることがもう1つあります。
国税庁は「この場合には、相続人などが支払った登記費用などを取得費に含めることはできません」としています。
相続登記のために払った登録免許税や司法書士報酬は、本来なら取得費に足せます。
5％を選んだ時点で、その分も一緒に消えてしまいます。
取得費加算の特例
相続税を納めた人には、税金を下げられる制度が1つ用意されています。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例、いわゆる取得費加算です。
国税庁は「相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます」としています。
使うための条件は3つあります。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
2番目の条件が関門です。
相続税を1円も納めていない人は、この特例を使えません。
相続財産の合計が基礎控除の範囲に収まっていれば相続税はかかりませんから、そもそも加算できる税額がないためです。
加算できる金額は、納めた相続税のうち、売った別荘に対応する部分です。
相続した財産全体に対して別荘の評価額が占める割合を使って計算します。
確定申告のときに「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」を使えば、その金額を出せます。
相続した別荘の売却にかかる税金の計算例
ここからは実際の金額で並べます。
前提はこうです。
- 父が1983年に長野県の別荘を購入した（土地500万円、建物600万円の木造）
- 2026年に相続し、その年のうちに1,000万円で売却した
- 仲介手数料は上限の39万6,000円、契約書に貼る印紙税は5,000円
印紙税の5,000円は、契約金額が500万円を超え1,000万円以下の場合の軽減後の税額です。
この軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書に適用されます。
譲渡費用は、仲介手数料と印紙税を合わせて40万1,000円になります。
固定資産税や、売る前にかけた修繕費は譲渡費用に入りません。
国税庁は「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用」は譲渡費用にならないとしています。
契約書が見つからなかった場合
取得費は1,000万円の5％で50万円です。
譲渡所得は、1,000万円から50万円と40万1,000円を引いて909万9,000円になります。
税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で分かれます。
5年を超えていれば所得税15％と住民税5％、5年以下なら所得税30％と住民税9％です。
ここで多くの人が勘違いします。
相続してすぐ売ったのだから短期の30％だろう、と考えてしまうのです。
数えるのは、亡くなった方が買った日からです。
国税庁も「相続や贈与によって取得したときは、被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま取得した相続人や受贈者に引き継がれます」としています。
1983年に父が買った別荘なら、相続した翌日に売っても長期です。
税率は15％と5％で計算します。
| 内訳 | 金額 |
|---|---|
| 所得税（909万9,000円×15％） | 1,364,850円 |
| 復興特別所得税（所得税×2.1％） | 28,661円 |
| 住民税（909万9,000円×5％） | 454,950円 |
| 合計 | 1,848,461円 |
売れた金額の18％以上が税金で出ていきます。
契約書が出てきた場合
同じ別荘で、父の書類箱から売買契約書が出てきたとします。
土地500万円、建物600万円、合計1,100万円で買っていたことが分かりました。
ただし建物は、そのまま600万円を引けるわけではありません。
使ったり時間が経ったりして価値が減った分を差し引きます。
別荘のように事業に使っていなかった建物は、次の式で計算します。
建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は構造ごとに決まっていて、木造なら0.031です。
| 構造 | 償却率 |
|---|---|
| 木造 | 0.031 |
| 木骨モルタル | 0.034 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート | 0.015 |
| 金属造（骨格材の肉厚3mm以下） | 0.036 |
| 金属造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下） | 0.025 |
1983年から2026年までの経過年数は43年です。
600万円×0.9×0.031×43年で、719万8,200円という数字が出ます。
ところが、ここに上限があります。
国税庁は「建物の取得価額の95パーセントを限度とします」としています。
600万円の95％は570万円ですから、差し引ける減価償却費相当額は570万円です。
建物の取得費は、600万円から570万円を引いた30万円になります。
築40年を超えた別荘の建物は、買値の5％まで下がると考えておいてください。
それでも土地の500万円は、買ったときの金額がそのまま残ります。
土地は使っても減らないので、減価償却をしないためです。
取得費は500万円と30万円で530万円になりました。
譲渡所得は、1,000万円から530万円と40万1,000円を引いて429万9,000円です。
| 内訳 | 金額 |
|---|---|
| 所得税（429万9,000円×15％） | 644,850円 |
| 復興特別所得税（所得税×2.1％） | 13,541円 |
| 住民税（429万9,000円×5％） | 214,950円 |
| 合計 | 873,341円 |
契約書1枚で、97万5,120円の差が付きました。
相談者紙が1枚あるかどうかで、100万円近く変わるんですか！
案内人変わります。だから売る前に、まず書類を探してほしいんです。
相続税を納めていた場合
さらに、この人が相続税を納めていて、別荘に対応する分が40万円だったとします。
取得費加算を使うと、取得費は530万円に40万円を足して570万円になります。
譲渡所得は389万9,000円まで下がります。
| 内訳 | 金額 |
|---|---|
| 所得税（389万9,000円×15％） | 584,850円 |
| 復興特別所得税（所得税×2.1％） | 12,281円 |
| 住民税（389万9,000円×5％） | 194,950円 |
| 合計 | 792,081円 |
契約書が無い場合の184万8,461円と比べると、105万6,380円の違いになります。
契約書が無い場合も、契約書が出てきた場合も、取得費加算まで使った場合も、売れた金額は1,000万円で同じです。
手元に残る金額だけが、資料の有無と特例の使い方で変わります。
購入時の契約書が無いときに使える資料
では、契約書が見つからないときはあきらめるしかないのか？
その前に探せるものがあります。
国税庁が取得費として認めているのは、購入代金と購入手数料だけではありません。
- 購入したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税
- 借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、実際に使用開始する日までの期間に対応する部分
別荘は造成された分譲地に建っていることが多く、造成費用が別に請求されている場合があります。
購入時に測量をしていれば、その費用も足せます。
つまり探すのは契約書だけではありません。
購入したときの契約書が見つからない場合、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。
裏を返すと、それ以上は差し引けません。1,000万円で売れば、取得費として認められるのは50万円だけです。
だから売る前に、購入価格を裏づけられるものを探してください。
- 購入時の売買契約書
- 購入時の住宅ローンの金銭消費貸借契約書（借入額から逆算できる）
- 購入代金を振り込んだ通帳や、当時の預金取引の記録
- 登記事項証明書に残っている抵当権の債権額
- 分譲当時のパンフレットや価格表
- 購入した不動産会社に残っている取引記録
どこまで認められるかは税務署の判断になります。金額が大きいときは、申告の前に相談してください。
抵当権の債権額は、法務局で登記事項証明書を取れば確認できます。
すでに完済していても、閉鎖された登記の記録として残っていることがあります。
借入額がそのまま購入価格になるわけではありませんが、5％より高い金額を説明する材料にはなります。
建物と土地の値段が分かれていない契約書しか無い場合もあります。
そのときは、税務署に「建物の標準的な建築価額表」があるかを聞いてください。
建てられた年と構造から、建物の価格を割り出す表です。
どこまで認められるかは、最後は税務署の判断になります。
集めた資料を持って、申告の前に相談してください。
窓口で先に確認しておけば、申告してから修正する手間がなくなります。
相談者通帳もローンの書類も、たぶん処分してしまっています…
案内人登記事項証明書は残っていますよ。法務局で1通600円ですから、まず取ってみてください。
相続から3年10か月以内に売却すると得になる場合
取得費加算には期限があります。
国税庁の条件は「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」です。
相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
10か月に3年を足すので、相続からおよそ3年10か月が締切になります。
2026年4月1日に亡くなったのなら、申告期限は2027年2月1日です。
その翌日から3年を数えて、2030年2月2日までに売れば間に合います。
別荘は売るのに時間がかかります。
買い手が現れないまま1年、2年と過ぎることは珍しくありません。
相続税を納めていて、いずれ売ると決めているのなら、この期限から逆算して動き始めてください。
空き家の3,000万円控除は別荘に使えるのか？
相続した家を売るときの制度としては、空き家の3,000万円特別控除がよく知られています。
結論から言うと、別荘には使えません。
対象になるのは「相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋」だからです。
そのうえで、次の3つをすべて満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
別荘は、亡くなった方が住んでいた家ではありません。
生活の本拠は別にあって、そこへ通っていたという扱いになります。
だから最初の要件で外れます。
もう1つ知っておいてほしいことがあります。
空き家の3,000万円控除と取得費加算は、同時に使えません。
空き家の特例の要件には「売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例……の適用を受けていないこと」と書かれています。
被相続人が住んでいた実家と別荘の両方を相続した場合は、使い分けが必要です。
実家には3,000万円控除、別荘には取得費加算という組み合わせになります。
売って損が出たときはどうなるのか？
1,000万円で買った別荘が300万円でしか売れなかった。
この場合、損した700万円を給与所得から引けるのか？
引けません。
土地や建物を売った譲渡所得は、事業所得や給与所得とは分離して計算する決まりだからです。
損が出ても、その年の所得税が下がることはありません。
マイホームを売って損が出た場合には通算できる特例がありますが、別荘はマイホームではないので対象外です。
安く売れても税金は戻ってきません。
だからこそ、売値そのものを上げるほうに手をかけたほうが確実です。
ここから先は、実際に手放すための窓口です。査定や相談は無料で、申し込んだからといって売らなければならない義務はありません。金額を見てから決めて問題ありません。
ただし、物件の場所・面積・管理費の滞納の有無は、最初に正確に伝えてください。後から出てくると話が止まります。
断られたのは、その1社だけの判断です
媒介契約を結んでしまう前に、ほかの会社がいくらを付けるか見ておいてください。入力は一度、最短60秒。費用はかかりません。
査定額を見てから、売るか、買取に回すか、持ち続けるかを決めれば十分です。
まとめ 相続した別荘の売却は、取得費の資料探しから始めます
相続した別荘を売ったときの税金は、売れた金額ではなく、もうけた金額にかかります。
そのもうけを計算するときに引ける取得費が、購入時の資料が無いと売値の5％まで落ちます。
1,000万円で売れた別荘なら、取得費として認められるのは50万円だけです。
同じ別荘でも、契約書が出てくれば税額は184万8,461円から87万3,341円まで下がります。
契約書があるかないかだけで、97万5,120円の差が出ます。
相続税を納めていて取得費加算まで使えれば、79万2,081円になります。
だから売る前にやることは、査定を取るより先に書類を探すことです。
売買契約書、通帳、ローンの契約書、分譲時のパンフレット。
何も残っていなければ、法務局で登記事項証明書を取って抵当権の債権額を確認してください。
そして相続税を納めているなら、相続からおよそ3年10か月という締切を頭に入れておいてください。
別荘は買い手が付くまでに時間がかかります。
期限を過ぎてから売れても、取得費加算は使えません。
いくらで売れるのかが分からなければ、逆算のしようもありません。
書類を探しながら、並行して査定だけは先に取っておいてください。
売却で手元にいくら残るのかは 別荘の売却で手元にいくら残るのか？相場と税金を実額で出します、相続税の評価額の決まり方は 別荘の相続税評価はいくらか？売れない別荘に税金がかかる理由、登記の進め方は 別荘の相続手続きを放置するとどうなるか？登記義務化のあと に書いています。
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