バブル期に2,000万円で買ったリゾートマンションが、いま300万円でしか売れない。
1,700万円の損が出ているのだから、税金はかからないだろう。
そう考えていると、思わぬところでつまずきます。
リゾートマンションの売却には、自宅を売るときとは違う扱いがいくつもあります。
- 買った値段が分かる資料が無いと、税金がかかることがある
- 損が出ても、給与などの他の所得とは相殺できない
- 自宅なら使える3,000万円の特別控除が使えない
この記事では、それぞれの理由と金額を国税庁の資料から確かめます。
計算に使う数字も全部出すので、自分の物件に置き換えられます。
相談者買ったときより1,700万円も安いので、税金の心配はしていませんでした
案内人買った値段が分かる書類は残っていますか？
相談者30年以上前なので、契約書がどこにあるか…
案内人そこが分かれ目なんです。書類が出てこないと、損なのに税金がかかることがあります。
別荘を扱える会社は、限られています
都市部のマンションに強い会社、地元の一戸建てに強い会社、リゾート物件を専門に扱う会社、訳アリ物件だけを買う会社。得意分野がまったく違うので、同じ別荘でも会社によって査定額に数百万円の差が出ますし、そもそも「扱えない」と断られることもあります。
地元の1社に相談して断られただけで、売れない物件だと決めつけている方が本当に多い。断ったのはその会社であって、別荘そのものに値が付かないと決まったわけではありません。
リゾートマンションの売却でかかる税金
売ったときにかかるのは譲渡所得税です。
正確には所得税・復興特別所得税・住民税の3つですが、合わせてそう呼ばれます。
課税されるのは売却価格そのものではありません。
譲渡所得の計算方法
計算の順番は決まっています。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費は買ったときの金額ですが、建物については使った年数の分だけ価値が減ったものとして計算し直します。
国税庁が示している非事業用の計算式はこうです。
建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
鉄筋コンクリート造の償却率は0.015です。
では実際に計算します。前提はこうします。
- 1990年に2,000万円で購入（建物1,200万円・土地800万円）
- 35年経過した2025年に300万円で売却
- 仲介手数料は3％＋6万円＋消費税、印紙税1,000円
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 建物の減価償却費相当額 | 1,200万円×0.9×0.015×35年 | 5,670,000円 |
| 建物の取得費 | 1,200万円−567万円 | 6,330,000円 |
| 土地の取得費 | そのまま | 8,000,000円 |
| 取得費の合計 | 14,330,000円 | |
| 譲渡費用 | 仲介手数料＋印紙税 | 166,000円 |
| 譲渡所得 | 300万円−（1,433万円＋16.6万円） | △11,496,000円 |
1,149万円の赤字です。この場合、譲渡所得税はかかりません。
ここまでは想像どおりだと思います。問題はこの先です。
所有期間5年での税率の違い
利益が出る場合は、所有期間で税率が変わります。
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 売った年の1月1日時点で5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315％ |
| 売った年の1月1日時点で5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63％ |
注意したいのは、数えるのは売った日ではなく、売った年の1月1日時点だという点です。
2020年6月に買って2025年8月に売る場合、実際には5年2か月持っていますが、2025年1月1日時点では4年7か月なので短期になります。
税率が倍近く違うので、5年前後で売るときは年をまたぐかどうかを確認してください。
相続で取得したリゾートマンションは、亡くなった方が持っていた期間を引き継ぎます。
バブル期から持っていた物件なら、相続した翌年に売っても長期です。
使っていなくても管理費は止まりません
別荘地の管理費も、リゾートマンションの管理費・修繕積立金も、所有している限り発生します。使っていないから払わない、という理屈は通りません。管理組合や管理会社は所有者に対して請求する権利を持っていて、滞納が続けば法的手続きに進みます。
そして区分所有法により、滞納された管理費は次の買主が引き継ぎます。だから滞納があると買い手はさらに見つかりにくくなり、滞納が増える。この循環に入ると、時間が経つほど手放しにくくなります。
リゾートマンションの売却で損が出ても、給与とは相殺できません
ここがいちばん誤解されているところです。
先ほどの計算では1,149万円の損が出ました。
自宅を売って損が出た場合には、一定の条件のもとで給与所得などと相殺できる特例があります。
しかしリゾートマンションには、この特例が使えません。
理由は、別荘が税法上生活に通常必要でない資産に分類されるからです。
国税庁は、生活に通常必要でない資産の例として次のものを挙げています。
- 競走馬その他射こう的行為の手段となる動産
- 主として趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産（別荘等）
- ゴルフ会員権などの、趣味・娯楽・保養・鑑賞の目的で所有する資産
- 1個または1組の価額が30万円を超える貴金属、書画、骨とうなど
そして、これらの資産の譲渡で生じた損失は、競走馬の一定の場合を除いて、他の所得と損益通算できないとされています。
つまり1,149万円の赤字は、給与所得からも事業所得からも引けません。
翌年以降に繰り越すこともできません。
| 自宅（一定の条件を満たす場合） | リゾートマンション・別荘 | |
|---|---|---|
| 譲渡益が出たとき | 3,000万円の特別控除が使える | 控除なし |
| 譲渡損が出たとき | 給与などと相殺できる特例がある | 相殺できない |
| 損の繰越し | 繰り越せる特例がある | 繰り越せない |
ただし、同じ年に他の不動産を売って利益が出ていれば、その利益とは相殺できます。
譲渡所得という同じ区分の中での通算だからです。
複数の不動産を整理する年がある方は、売る年をまとめると効く場合があります。
相談者損なのに、税金の面では何も返ってこないということですか？
案内人そうなんです。別荘は税法上、生活に必要な資産ではない扱いなので、救済の仕組みが用意されていません。
相談者それは知りませんでした
案内人だからこそ、買った値段が分かる資料を探すことが大事になります。次に説明しますね。
一括査定と買取は、別のものです
一括査定は、複数の不動産会社に「いくらで売れそうか」を出してもらう仕組みです。売るのは買い手が見つかってからなので、買い手がつかなければいつまでも売れません。別荘や別荘地は、この「買い手がつかない」で止まります。
買取は、業者が直接買い取ります。買い手を探す必要がないので、その場で終わります。価格は仲介で売れた場合より下がりますが、売れない物件にとっては比較対象が「売れない」なので、実質的な損は出ません。
| 一括査定 | 買取 | |
|---|---|---|
| 相手 | 個人の買い手 | 買取業者 |
| 期間 | 数か月〜売れるまで | 数日〜数週間 |
| 価格 | 相場に近い | 相場より下がる |
| 売れない物件 | 止まる | 引き取れる場合がある |
取得費が分からないリゾートマンションの扱い
先ほどの計算は、2,000万円で買ったと分かっている前提でした。
では契約書が見つからない場合はどうなるか？
その場合は、売った金額の5％を取得費とみなして計算します。
同じ物件で計算し直すと、こうなります。
| 契約書がある場合 | 契約書が無い場合 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000,000円 | 3,000,000円 |
| 取得費 | 14,330,000円 | 150,000円（5％） |
| 譲渡費用 | 166,000円 | 166,000円 |
| 譲渡所得 | △11,496,000円 | 2,684,000円 |
| 譲渡所得税 | 0円 | 545,200円 |
同じ売買で、税額が0円と54万円に分かれます。
1,700万円の損を出しているのに54万円を納めることになる。これが実際に起きます。
購入したときの契約書が見つからない場合、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。
裏を返すと、それ以上は差し引けません。1,000万円で売れば、取得費として認められるのは50万円だけです。
だから売る前に、購入価格を裏づけられるものを探してください。
- 購入時の売買契約書
- 購入時の住宅ローンの金銭消費貸借契約書（借入額から逆算できる）
- 購入代金を振り込んだ通帳や、当時の預金取引の記録
- 登記事項証明書に残っている抵当権の債権額
- 分譲当時のパンフレットや価格表
- 購入した不動産会社に残っている取引記録
どこまで認められるかは税務署の判断になります。金額が大きいときは、申告の前に相談してください。
認められるかは個別の判断になるので、金額が大きいときは税理士に確認してください。
この物件なら、資料が1枚出てくるだけで54万円が変わります。
リゾートマンションの売却に3,000万円控除は使えません
自宅を売ったときには、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
これも、リゾートマンションには使えません。
国税庁は、この特例を受けられない家屋として次のものを挙げています。
別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
生活の拠点として住んでいた家かどうかが分かれ目です。
週末や休暇に使っていただけの部屋は、この特例の対象になりません。
つまりリゾートマンションは、税金の面で守られていません。
利益が出れば控除なしで課税され、損が出ても他の所得と相殺できない。
だからこそ、取得費の資料を探すことが唯一の対策になります。
ここから先は、実際に手放すための窓口です。査定や相談は無料で、申し込んだからといって売らなければならない義務はありません。金額を見てから決めて問題ありません。
ただし、物件の場所・面積・管理費の滞納の有無は、最初に正確に伝えてください。後から出てくると話が止まります。
断られたのは、その1社だけの判断です
媒介契約を結んでしまう前に、ほかの会社がいくらを付けるか見ておいてください。入力は一度、最短60秒。費用はかかりません。
査定額を見てから、売るか、買取に回すか、持ち続けるかを決めれば十分です。
まとめ リゾートマンションの売却は、取得費の資料で税額が決まります
リゾートマンションを売ったときの税金は、売却価格ではなく譲渡所得にかかります。
建物の取得費は減価償却の分だけ減らして計算し、税率は所有期間で20.315％か39.63％に分かれます。
そして別荘は税法上、生活に通常必要でない資産として扱われます。
そのため損が出ても給与などとは相殺できませんし、繰り越すこともできません。
自宅なら使える3,000万円の特別控除も、趣味や保養のために所有する家屋には使えません。
守ってくれる仕組みが無いぶん、効くのは取得費の資料です。
今回の例では、契約書があれば税額0円、無ければ54万円でした。同じ売買での差です。
売る前にまず、購入時の契約書とローンの書類を探してください。それが見つからなければ、通帳と登記簿から逆算できないかを確かめてください。
売却できない原因の切り分けは リゾートマンションが売却できない。管理費だけ残る前に読んでください、別荘の手取りの計算は 別荘の売却で手元にいくら残るのか？相場と税金を実額で出します に書いています。
コメント