リゾートマンションを手放したい。でも売れない。
そこで多くの方が思いつくのが、管理組合に引き取ってもらえないだろうかという発想です。
使わない部屋を返して、管理費の支払いを止めたい。
気持ちはよく分かります。私も別荘で同じことを考えました。
結論から言うと、できないわけではありませんが、条件がかなり厳しいです。
この記事では、まず処分方法を3つ並べて費用と期間で比べます。
そのうえで、管理組合への引き取りが何につまずくのかを、手続きから確かめます。
相談者管理組合に部屋を引き取ってもらうことはできますか？
案内人できた例はあります。ただ、管理組合が不動産の名義人になるには、まず法人になる必要があるんです。
相談者法人になる、というのは…
案内人集会で決議して、法務局に登記します。それをやってくれる管理組合は多くありません。
管理費と修繕積立金は、売れるまで止まりません
リゾートマンションは、買う側が毎月の負担を見て決めます。部屋の値段を下げても、月々の管理費と修繕積立金は変わりません。だから値下げしても動かないことがよくあります。
買取なら業者が直接買うので、買い手を探す必要がありません。旧耐震でも、温泉付きで管理費が高くても、査定は出ます。金額を見てから決めて構いません。
リゾートマンションの処分方法は3つ
取れる方法は3つです。順番に見ていきます。
リゾートマンションを仲介で売却する
不動産会社に売り出しを任せて、買主が現れるのを待つ方法です。
いちばん高く売れる可能性がありますが、買い手が現れるまで終わりません。
そしてリゾートマンションは、買う側が毎月の管理費と修繕積立金を見て判断します。
部屋の値段を下げても、月々の負担は変わりません。
だから管理費が高い建物では、値下げしても動かないことがよくあります。
リゾートマンションを買取業者に引き取ってもらう
不動産会社が自分で買主になる方法です。
提示額は仲介より低く出ますが、仲介手数料がかからず、日付が読めます。
早ければ1か月、長くても3か月で引き渡しまで進みます。
旧耐震で住宅ローンが通らない物件でも、現金で買うので関係ありません。
ただし、管理費の滞納がある場合は、その分を差し引いた金額になります。
リゾートマンションを管理組合に引き取ってもらう
管理組合が、その部屋を取得する方法です。
空室が増えて管理費の徴収が回らなくなった建物で、実際に検討されることがあります。
管理組合の側から見れば、滞納が続く部屋を抱えるより、引き取って賃貸に出すほうが収入になる場合があるからです。
ただし、手続きの面で引っかかるところが2つあります。次で説明します。
使っていなくても管理費は止まりません
別荘地の管理費も、リゾートマンションの管理費・修繕積立金も、所有している限り発生します。使っていないから払わない、という理屈は通りません。管理組合や管理会社は所有者に対して請求する権利を持っていて、滞納が続けば法的手続きに進みます。
そして区分所有法により、滞納された管理費は次の買主が引き継ぎます。だから滞納があると買い手はさらに見つかりにくくなり、滞納が増える。この循環に入ると、時間が経つほど手放しにくくなります。
管理組合にリゾートマンションを返せるのか？
結論から言うと、管理組合が法人になっていない限り、名義を移せません。
管理組合が名義人になるには、法人化が必要です
法人になっていない管理組合は、団体としての名義で不動産を登記できません。
登記するなら、理事長など個人の名義にするか、区分所有者全員の共有にするしかありません。
どちらも現実的ではないので、管理組合法人になるという手続きを踏むことになります。
法人になるには、集会で決議したうえで、法務局に設立の登記をします。
法務局が公開している申請書の記載例では、添付書類として次のものが挙げられています。
- 集会の議事録（法人となる旨、名称、事務所、目的及び業務、代表権を有する者を証するもの）
- 理事の就任承諾書
- 代理人に委任する場合は委任状
- 理事の印鑑届書（市町村長が作成した3か月以内の印鑑証明書を添付）
議事録には、区分所有者の総数と議決権の総数、出席した区分所有者の総数と議決権の総数を記載することになっています。
ここがリゾートマンションで難しいところです。
所有者が全国に散らばっていて、普段そこに住んでいないため、集会に必要な人数が集まらないことがあるからです。
そもそも法人化の決議までたどり着けない建物が少なくありません。
買い取る資金をどこから出すのか？
2つ目に引っかかるのがお金です。
管理組合が持っているお金は、管理費と修繕積立金です。
修繕積立金は、将来の大規模修繕のために積んでいるお金です。
これを部屋の購入に使うことは、本来の目的から外れます。
使うなら、規約の定めと集会の決議が要ります。
そして空室が増えて徴収が回っていない建物ほど、そもそも積立金が足りていません。
つまり引き取ってほしい建物ほど、引き取る資金が無いという状態になります。
それでも成立する条件
では、どういう場合なら成立するのか？ 次の条件が揃ったときです。
| 条件 | 理由 |
|---|---|
| 管理組合がすでに法人化している | 登記の名義人になれる |
| 修繕積立金に余力がある | 購入資金を出せる |
| 賃貸に出せる立地と状態 | 引き取ったあとに収入が見込める |
| 滞納が長期化していて、他に回収の手が無い | 引き取るほうが損失が小さい |
| 集会で決議できる | 所有者の合意が取れる |
大事なのは、これは所有者から頼んで実現するものではないという点です。
管理組合が、そのほうが得だと判断したときにだけ動きます。
だから処分の方法として最初から当てにするのは現実的ではありません。
まず買取の査定を取って、そこで値が付かなかったときに相談する順番です。
なお、管理組合に「引き取ってほしい」と申し入れること自体は自由です。
理事会に文書で出せば、議題として検討される可能性はあります。
その場合、次の内容を1枚にまとめて出してください。
- 部屋番号と専有面積、いつから使っていないか
- 管理費・修繕積立金の支払い状況（滞納があればその額）
- 仲介と買取でいくらの査定が出たか。断られたならその理由
- 無償で譲渡する用意があるかどうか
- 登記費用をどちらが負担するかの希望
管理組合が判断できるのは、引き取ったほうが損失が小さいと分かったときです。
だから感情ではなく、金額と事実だけを並べた紙にしてください。
査定を先に取っておく意味は、ここにもあります。
相談者管理組合に頼めば何とかなると思っていました
案内人管理組合側にも資金と手続きの問題があるので、そこは期待しすぎないほうがいいですね。
相談者では先に何をすれば
案内人買取の査定です。値が付けばそれで終わりますし、付かなければ次の相談に進めます。
一括査定と買取は、別のものです
一括査定は、複数の不動産会社に「いくらで売れそうか」を出してもらう仕組みです。売るのは買い手が見つかってからなので、買い手がつかなければいつまでも売れません。別荘や別荘地は、この「買い手がつかない」で止まります。
買取は、業者が直接買い取ります。買い手を探す必要がないので、その場で終わります。価格は仲介で売れた場合より下がりますが、売れない物件にとっては比較対象が「売れない」なので、実質的な損は出ません。
| 一括査定 | 買取 | |
|---|---|---|
| 相手 | 個人の買い手 | 買取業者 |
| 期間 | 数か月〜売れるまで | 数日〜数週間 |
| 価格 | 相場に近い | 相場より下がる |
| 売れない物件 | 止まる | 引き取れる場合がある |
リゾートマンションの処分方法ごとの費用と期間
3つの方法を、こちらの持ち出しと期間で並べます。
| 方法 | こちらの持ち出し | 終わるまで | 向いている場合 |
|---|---|---|---|
| 買取 | 0円（仲介手数料なし） | 1〜3か月 | 支払いを止める日付を決めたい |
| 仲介 | 仲介手数料（3％＋6万円＋消費税） | 4か月〜1年 | 管理費が相場の範囲で、建物の管理も正常 |
| 管理組合への引き取り | 登記費用の分担分 | 管理組合の判断しだい | 滞納が長期化していて他に手が無い |
注目してほしいのは、持ち出しがいちばん少ないのが買取だという点です。
仲介では、300万円で売れた場合の仲介手数料が16万5千円かかります。
買取なら業者が直接の買主になるので、この手数料が発生しません。
そして期間の差が、そのまま管理費の差になります。
月4万円のマンションなら、仲介で1年待つあいだに48万円出ていきます。
買取で3か月なら12万円です。
提示額の差が36万円以内なら、買取のほうが手元に残ります。
売れないリゾートマンションを賃貸に出すという選択
処分の前に、貸すという手を考える方もいます。
結論としては、管理費を上回る家賃が取れるかどうかで判断します。
月4万円の管理費がかかる部屋なら、そこを超えて初めて手元に残ります。
確かめることは4つです。
- 管理規約で賃貸が禁止されていないか。民泊の可否も別に定められていることがある
- そのエリアで実際に借り手がいるか。周辺の募集家賃はいくらか
- 管理会社に賃貸の仲介を頼めるか。頼めない場合は自分で客付けすることになる
- 設備が古くなっていないか。給湯器やエアコンの交換費用は貸主の負担になる
リゾート地は、季節によって借り手の数が大きく変わります。
通年で借りてくれる人がいるエリアなら成立しますが、夏か冬しか動かないエリアでは、空いている月の管理費を自分で払うことになります。
そして貸している間も、売りたくなったときに買い手が減ります。
借主がいる状態で売ると、自分で使いたい買い手は検討から外れるからです。
使う予定が無く、手放すと決めているなら、貸すより先に査定を取ってください。
リゾートマンションの処分を先延ばしにするとどうなるか？
いちばん多いのが、決めきれないまま数年が過ぎるパターンです。
そのあいだに何が変わるのかを並べます。
| 1年後 | 3年後 | 5年後 | |
|---|---|---|---|
| 管理費・修繕積立金（月4万円の場合） | 480,000円 | 1,440,000円 | 2,400,000円 |
| 建物の築年数 | 1年古くなる | 3年古くなる | 5年古くなる |
| 修繕積立金の値上げ | 起きうる | 起きている可能性が高い | 起きている可能性が高い |
| 滞納した場合の遅延損害金 | 積み上がる | さらに積み上がる | さらに積み上がる |
| 相続人 | 変わらないことが多い | 増えている可能性がある | 増えている可能性がある |
5年で240万円です。
値付けに迷っている5年で、売り出し価格の倍を超える額を払うことになります。
そして待っても条件は良くなりません。
建物をどう直すかを決めるのは管理組合で、区分所有者ひとりでは動かせないからです。
総会で決議が通らなければ、外壁も配管もそのまま古くなっていきます。
だから判断は、金額が小さいうちにするほど有利になります。
ここから先は、実際に手放すための窓口です。査定や相談は無料で、申し込んだからといって売らなければならない義務はありません。金額を見てから決めて問題ありません。
ただし、物件の場所・面積・管理費の滞納の有無は、最初に正確に伝えてください。後から出てくると話が止まります。
毎月の支払いを止める日を決められます
仲介で売れた場合より価格は下がります。ただし比べる相手が「売れない」なら、下がった分は損失ではありません。待っているあいだも管理費と修繕積立金は毎月出ていきます。
査定は無料で、申し込んだから売らなければならない義務もありません。管理費の滞納がある場合は、金額を最初に正確に伝えてください。
まとめ リゾートマンションの処分は、管理費が積み上がる前に決めます
処分の方法は、仲介・買取・管理組合への引き取りの3つです。
このうち管理組合への引き取りは、実際に成立することもありますが条件が厳しくなります。
管理組合が不動産の名義人になるには法人化が必要で、集会の決議と法務局への設立登記を経ることになります。
所有者が全国に散らばるリゾートマンションでは、この決議までたどり着けない建物が少なくありません。
そのうえ買い取る資金は、本来は大規模修繕のために積んでいるお金です。
引き取ってほしい建物ほど、その資金が足りていません。
だから順番としては、まず買取の査定を取ってください。
値が付けばそこで終わりますし、付かなかったときにはじめて管理組合への相談に進めます。
そして月4万円の物件なら、5年迷うあいだに240万円が出ていきます。金額が小さいうちに決めるほうが、選べる手も多く残ります。
売却できない原因の切り分けは リゾートマンションが売却できない。管理費だけ残る前に読んでください、滞納がある場合の進め方は リゾートマンションの管理費を滞納するとどうなるか？競売までの流れ に書いています。
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